Casatax à Genève : réduire vos frais d’acquisition

Qu’est-ce que Casatax ?

Casatax est un dispositif fiscal genevois qui permet de réduire les droits d’enregistrement et les émoluments liés à la cédule hypothécaire lors de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à être occupé à titre de résidence principale.

Concrètement, Casatax peut permettre d’économiser plusieurs milliers de francs sur les frais d’acquisition — une opportunité à ne pas négliger dans un contexte où l’apport est souvent la première contrainte des acheteurs genevois.

Qui peut en bénéficier ?

Pour bénéficier de Casatax, plusieurs conditions doivent être réunies simultanément :

Le type de bien

Le bien acquis doit être destiné à l’occupation personnelle et principale de l’acheteur. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison individuelle. Les biens de rendement et les résidences secondaires sont exclus du dispositif.

Le prix d’acquisition

Le prix d’achat du bien ne doit pas dépasser le plafond fixé par le canton. En 2026, ce plafond est de CHF 1’394’928 (CHF 1’374’396 en 2025). Ce montant est indexé chaque année au 1er mars sur l’indice genevois des prix de la construction. Si le prix du bien dépasse ce plafond, aucune réduction n’est accordée — même partiellement.

L’engagement d’occupation

L’acheteur doit s’engager à occuper le bien comme résidence principale pendant au minimum 3 ans, et ce dans les 2 ans suivant la signature de l’acte. En cas de non-respect — revente anticipée, mise en location ou utilisation comme résidence secondaire — l’administration fiscale peut exiger le remboursement intégral des avantages obtenus.

Quels frais sont réduits ?

Dans le cadre standard d’une acquisition à Genève, les frais liés à l’acte de vente s’élèvent en moyenne à 3.8 % du prix d’achat, auxquels s’ajoutent les frais de constitution de la cédule hypothécaire. Ces frais, à la charge de l’acheteur, peuvent rapidement atteindre des montants importants.

Casatax offre deux avantages concrets et immédiats :

Réduction sur l’acte de vente : en 2026, la réduction des droits d’enregistrement liés à l’acte de vente s’élève à CHF 20’924 (CHF 20’616 en 2025).

Réduction sur la cédule hypothécaire : les droits d’enregistrement liés à la cédule, y compris les centimes additionnels, peuvent être réduits de moitié.

Cumulées, ces deux réductions peuvent représenter jusqu’à env. CHF 27’000 d’économies.

Casatax et financement hypothécaire : le lien

La réduction obtenue grâce à Casatax peut avoir un impact direct sur votre plan de financement. En diminuant les frais d’acquisition, elle vous permet de conserver davantage de liquidités. Dans tous les cas, il est important d’intégrer cette donnée dès la phase d’analyse de faisabilité, avant même de faire une offre sur un bien.

DE GORSKI FINANCE intègre systématiquement la question des frais annexes — dont Casatax — dans son analyse. Nous vous aidons à estimer votre budget total d’acquisition, frais inclus, pour que vous abordiez vos recherches avec une vision claire et réaliste.

Et si je ne suis pas éligible à Casatax ?

Si votre situation ne vous permet pas de bénéficier de Casatax, d’autres leviers existent pour optimiser votre acquisition. L’utilisation de votre 2e pilier, de votre 3e pilier ou d’une éventuelle donation peut compléter l’apport et renforcer la structure de votre financement. Un accompagnement personnalisé permet d’identifier la combinaison la plus adaptée à votre profil.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal. Pour toute question relative à votre situation personnelle, consultez votre notaire.